INTRODUCCIÓN

Las infraestructuras favorecen el adecuado funcionamiento de las ciudades, pues son la base material y el soporte físico de éstas, además de que contribuyen a minimizar las situaciones de pobreza y desigualdad socio-territorial (Erazo Espinosa, 2013) y facilitan la producción de bienes y servicios, por lo que afectan positivamente a la productividad (Barajas y Gutiérrez, 2012). Sin embargo, las infraestructuras pueden, a su vez, generar que los precios de los terrenos se eleven significativamente. Estos aumentos en los precios se deben a la transferencia a los terrenos particulares del valor contenido en las obras públicas (Jaramillo, 2009).

Dos de los problemas más importantes y urgentes que enfrentan los planificadores urbanos de las ciudades latinoamericanas son: i) la especulación con el suelo y ii) la falta de recursos para dotar las tierras de una infraestructura adecuada que satisfaga las necesidades sociales (Smolka, 2013a). En América Latina, dado el acelerado crecimiento urbano, la concentración de la propiedad de la tierra y las leyes que regulan su uso, la accesibilidad a las tierras disponibles es muy limitada, lo que conlleva a aumentos de los precios y a grandes ganancias especulativas (Rojas y Smolka, 2013). En las ciudades se pueden observar las denominadas inversiones especulativas o capitales especulativos, cuyo objetivo es el de captar las plusvalías generadas por la compraventa de propiedades, es decir, realizar la compra de terrenos con la expectativa de alza en los precios finales (Daher, 2015; Gasic, 2018).

Con la finalidad de atenuar, de alguna manera, el efecto de la especulación del suelo, varios autores proponen diferentes formas de recuperación de la plusvalía, considerando que los beneficios de las inversiones en infraestructura urbana se capitalizan en el valor de la tierra (Furtado y Acosta, 2013; Smolka, 2013a; Peterson, 2009). Así, en diversos países se han considerado impuestos sobre la plusvalía, adoptándose valores que varían entre el 30% y el 60% del incremento del valor de la tierra atribuido a proyectos de infraestructura (Smolka, 2013b).

La recuperación de plusvalías puede contribuir a un desarrollo urbano sostenible, eficiente y equitativo. No obstante, el principal problema es la dificultad de calcular el incremento del valor del suelo generado por los proyectos de infraestructura. Esta dificultad ha provocado que se investiguen otras alternativas, entre las que se encuentra comúnmente el cobro de impuestos y recuperación por mejoras. Este es el caso del Ecuador –que posee un modelo económico dominante capitalista dependiente, orientado hacia el mercado externo-, cuyos gobiernos municipales cuentan con políticas públicas e instrumentos para intervenir en el mercado del suelo. Algunas de sus atribuciones, en este sentido, son el cobro de impuestos al predio, la regulación para la captación de las plusvalías (Presidencia de la República del Ecuador, 2010) y la implementación de instrumentos para regular el mercado del suelo (Asamblea Nacional de la República del Ecuador, 2016), pero, por motivos sociopolíticos, se prescinde en muchos de los casos de su aplicación (Guamán y Vivanco, 2020).

En la mayoría de los municipios, el valor base de los impuestos lo determina el avalúo de los terrenos de la oferta del mercado, realizando diferentes descuentos en función de las características del terreno. Ahora bien, es común que el valor comercial difiera del avalúo municipal, por ejemplo, en Cuenca (Ecuador), el precio de mercado alcanza las 2.27 veces el valor del avalúo e, incluso, puede llegar a representar 11 veces dicho valor (Bojorque, Chuquiguanga, Peralta y Flores, 2020), por lo que es necesario realizar adecuadamente la valuación del suelo urbano para no afectar ni al gobierno local ni a los propietarios de los terrenos.

La dotación de infraestructuras aumenta el valor del suelo de una manera compleja, de modo que una adecuada cuantificación del capital incorporado por temas de infraestructura aportaría a transparentar los valores del aumento del valor del suelo. Dado que la infraestructura juega un papel muy importante en el desarrollo del suelo urbano y ejerce una influencia en la productividad, tanto de las ciudades como del campo, pero además genera un incremento en el precio del suelo, el presente documento tiene como objetivo investigar la relación del capital incorporado al suelo por infraestructura de agua potable, alcantarillado, electricidad, telefonía e infraestructura vial, con respecto al precio del suelo esperado por la oferta del mercado en lotes urbanos de la ciudad de Cuenca, Ecuador.

De esta manera, se realiza un estudio exploratorio de corte transversal con la finalidad de identificar posibles relaciones entre la inversión de infraestructura y el precio del suelo esperado. Se analiza, así también, la distribución espacial de la relación del capital incorporado frente al precio nominal de oferta con lo que se pretende aportar en la toma de decisiones en cuanto a la definición de políticas para la recaudación de tributos por contribución de mejoras.

En concreto, el documento se estructura en cinco secciones. La primera establece el marco teórico, donde se comentan distintos estudios regionales sobre el impacto de las infraestructuras en los valores del suelo. La segunda sección comprende la metodología que incluye el análisis de los precios de los terrenos, datos de las infraestructuras consideradas y la determinación de la ganancia esperada por los propietarios. En la tercera se dan los principales resultados, que son discutidos en la siguiente sección. Finalmente, se presentan las conclusiones del estudio.

MARCO TEÓRICO

Los análisis sobre el precio del suelo han surgido en diferentes tipos de estudios, como los econométricos que buscan identificar la relación del precio del suelo y/o renta, con variables como la distancia a centros de empleo, equipamientos o infraestructura de transporte, entre otras. Este es el caso del trabajo de Ipia Astudillo y Pacheco (2017) que evidencian clústeres espaciales en Cali, con un patrón diferenciado en el centro y algunos ejes de la ciudad, y con valores más altos en relación a la periferia, a partir de lo cual se observa una fuerte segregación residencial. Así también, el estudio de López-Morales, Sanhueza, Espinoza, y Órdenes (2019), realizado en Santiago de Chile, muestra que la cercanía al metro aumenta la ganancia neta de las inmobiliarias en aproximadamente 25.6%. Estas investigaciones, que utilizan modelos de regresión, dan cuenta de la dependencia espacial entre las variables, aunque advierten la probabilidad de que las relaciones proyectadas puedan darse debido a la existencia de otros factores no considerados como la composición socioeconómica. Más allá de lo anterior, la necesidad de contar con información detallada de varios parámetros ha limitado su empleo en ciertas aplicaciones prácticas.

Otros estudios se refieren al análisis de variables específicas en la configuración o impacto en el precio del suelo. En el trabajo realizado por Serra, Dowall, Motta y Donovan (2005) se reporta, para tres ciudades de Brasil, el impacto en el incremento del precio del predio debido a: dotación de infraestructura, título de propiedad, tamaño del lote y distancia al centro de la ciudad. Se establece que la presencia de la infraestructura incrementa un adicional al valor del suelo en un 179% en Brasilia, 111% en Curitiba, y 89% en Recife. Los autores estiman que, en promedio, las inversiones en alcantarillado sanitario generaron un aumento del valor del suelo equivalente a 3.03 veces el costo de inversión; en el caso de la pavimentación de vías, el incremento fue de 2.58, y en el del agua potable, de 1.02.

Según Borrero (2013), en las periferias de América Latina, el valor de costo de urbanizar un metro cuadrado varía entre 20 y 40 USD. En una ciudad promedio, considerando un costo del suelo bruto de 12 USD/m. y una inversión por infraestructura de 30 USD/m., resulta un valor de inversión total de 42 USD/m.. Cabe preguntarse, entonces, ¿por qué a veces el precio del suelo llega hasta 2.000 USD/m.? Y la respuesta radica en el factor especulativo o el intangible del mercado. Por ello es que, en el análisis de diferentes sectores, Borrero obtiene valores de plusvalía de 172% (sector periférico), 789% (sector estrato medio), 2,381% (sector de comercio) y 4,700% (centro comercial); valores extremadamente altos y diversos.

Por su parte, Ronconi, Casazza, y Reese (2018) investigaron, entre otros aspectos, el impacto de diferentes redes de servicios públicos sobre el precio de los terrenos en dos municipios de Buenos Aires, Argentina. En base a un proyecto prototipo de urbanización de 200 lotes, determinaron los costos de las diferentes redes de infraestructura, obteniendo valores, en USD/m., correspondientes a la dotación de agua, de 1.6; alcantarillado, de 5.8; pavimento asfáltico, de 9.8; red eléctrica y alumbrado, de 1.6; y red de gas, de 2.0. Se calculó que la diferencia porcentual entre los lotes con y sin infraestructura fue, para alcantarillado, del 184%; para gas, 156%; para agua, 136%; y para pavimento, 130%. No obstante, como anotan los autores, estas diferencias directas esconden otros atributos diferentes respecto de los lotes disímiles. En base a un análisis multivariado, Ronconi et al. (2018) identificaron que el costo de la provisión de infraestructura es sustancialmente menor al incremento promedio en el precio del terreno, precisando un incremento del 12% para pavimentos, 184% para red de gas, 195% para alcantarillado, y 677% para agua potable.

En este contexto, el presente estudio, pretende contribuir en el análisis del capital incorporado por la infraestructura pública en relación al precio del suelo urbano esperado. Vale la pena resaltar que no únicamente la infraestructura genera plusvalía, además, existen atributos diferenciales respecto de los lotes que los hacen más valorados en el mercado, aspectos como la distancia a centros comerciales, mayor densidad permitida, disposición de título de propiedad, menor riesgo de anegamiento, mayor distancia de basurales y disposición de otros servicios de infraestructura, por citar algunos, pueden repercutir en el valor de plusvalía (Serra et al., 2005; Jaramillo, 2009; Ronconi et al., 2018), a pesar de que estas cualidades no representan una inversión de capital directa.

METODOLOGÍA

En esta sección se presentan las características de la zona de estudio, el levantamiento de información de los precios de los terrenos y los costos de las infraestructuras, y se determina la diferencia entre la inversión y el precio del suelo esperado.

PRECIOS DE TERRENOS

La información de los precios de los terrenos fue recopilada mediante un extenso trabajo de campo y consultas telefónicas a los propietarios o agentes inmobiliarios, en el periodo octubre 2019 a marzo 2020. Se levantaron 1,393 registros en la zona urbana de la ciudad de Cuenca, lo que abarcó una extensión de aproximadamente 74.33 km.. Para cada predio se recogió información: clave catastral, condición de ocupación del predio (sin edificación, con edificación o propiedad horizontal), localización dentro de la manzana, relieve del suelo, área del lote, área de construcción y costo total. Adicionalmente, se registró cualquier observación sobre el predio.

Según el tipo de ocupación, se cuenta con predios sin edificación (567 registros), predios con edificación (758) y propiedad horizontal (68). La distribución espacial de la información dentro de la ciudad de Cuenca, se presenta en la Figura 1.

Los predios sin y con edificación cubren toda el área de interés, mientras que los de propiedad horizontal están ausentes en algunas zonas, entre otros factores, por la norma que regula el uso y ocupación del suelo en la ciudad. Las zonas donde no hay lotes de venta constituyen, generalmente, sitios destinados a servicios como: aeropuerto, lagunas de estabilización, parque industrial, parques recreativos, cuarteles militares, cementerios, hospitales, entre otros.

Para determinar el precio bruto del lote, es decir, excluyendo la edificación, se consideró el proceso del valor residual tomando el año de la edificación y la tasa de depreciación según el material de la construcción. El método residual consiste en deducir del valor total del inmueble los costos imputables a la construcción depreciada; así se obtiene el valor del suelo (GAD Quito, 2019).

INFORMACIÓN DE INFRAESTRUCTURA

A fin de definir los costos de las diferentes infraestructuras, se empleó la información GAD Municipal del Cantón Cuenca, referente a contribución especial de mejoras. La infraestructura básica considerada fue: telefonía, agua potable y alcantarillado, a cargo de la Empresa ETAPA; la vialidad urbana, cuya competencia corresponde al Gobierno Autónomo Descentralizado de Cuenca; y la red eléctrica, gestionada por la Empresa Eléctrica Regional Centro Sur C.A.

El costo generado de agua potable para un lote tipo (140.5 m.) fue de 488.85 USD, lo que representa un costo de 3.48 USD/m. para una tubería de 100 mm de diámetro. Para tuberías de 100-250 mm de 3.84, para 250-450 mm de 4.12 y para tuberías mayores a 450 mm, el valor fue de 4.54. La información de cobros por contribución de mejoras por los rubros de alcantarillado e hidrosanitario fue de 1,593.49 USD, con lo que el total resulta de 11.34 USD/m..

Con el objetivo de asignar el capital incorporado a los lotes por infraestructura vial, se determinó el costo por metro lineal de vía según su material. El costo generado fue de 3,443.20 USD, lo que representa un costo de 24.51 USD/m. para pavimento de hormigón hidráulico. El costo de hormigón rígido y veredas por metro de longitud y por metro de sección fue de 118.90 USD. En base al análisis de precios se calculó el costo para las otras estructuras viales: adoquín del centro histórico (106.16 USD), asfalto (84.93 USD), adoquín y piedra (material tratado) (65.92 USD), vías en tierra (4.25 USD).

En el caso de la red eléctrica, se observó que algunos predios tienen un sistema de redes aéreas y otras redes soterradas. Para fijar el costo por metro cuadrado, se consideró la información de cobros por contribución de mejoras con los rubros de redes eléctricas. Para un terreno de 140.5 m., el costo generado fue de 525.73 USD, esto es, un valor de 3.74 USD/m..

El valor de telefonía generado fue de 433.70 USD, lo cual significa un costo de 3.08 USD/m.. Según la empresa ETAPA, toda la ciudad de Cuenca cuenta con este servicio. Por lo que, al estar cubierta toda el área urbana, se consideró este costo uniforme para todos los predios.

En base a la información de costos de las diferentes infraestructuras y con el empleo de un SIG (Sistema de Información Geográfico), se asignó a cada predio el valor correspondiente a infraestructura contemplando las características particulares de cada sistema.

GANANCIA ESPERADA DEL SUELO

La discusión en el análisis de los precios del suelo urbano comienza definiendo si el suelo por sí mismo tiene o no precio; en general, se asume que el valor del suelo bruto (en la periferia rural) es el precio base (Jaramillo, 2009). En el caso del presente análisis, el valor base de la tierra fue aquel que maneja el Municipio de Cuenca, en terrenos que no cuentan con infraestructura: un precio de 20 USD/m. (GAD Cuenca, 2019). A la diferencia del valor esperado por los propietarios menos el capital incorporado y el valor base del suelo, se la considerará como ganancia esperada o ganancia potencial.

RESULTADOS

En esta sección se presentan los principales resultados obtenidos del análisis de los precios de la oferta de mercado. Se determina, asimismo, el capital incorporado para cada lote e infraestructura y se contrastan los valores para analizar la ganancia esperada. Los resultados de los estadísticos de los precios en función del tipo de predio se exponen en la Tabla 1.

De la Tabla 1 se puede indicar que, para los predios sin edificación, la media es de 384.17 USD/m. y, para predios con edificación la media, es de 446.88 USD/m., lo que representa un incremento de 16.3%. En el caso de propiedad horizontal, la media de 560.34 representa un 45.9% con respecto a los predios sin edificación. La media del precio del suelo, considerando todos los predios, es de 426.89 USD/m., valor relativamente alto, lo que limita el acceso a terrenos urbanos a la gran mayoría población, fomentando la búsqueda de sitios en zonas distanciadas que cuenten con los mismos servicios pero que estén alejados del área urbana.

El precio de los terrenos es muy importante, sobre todo para la producción de vivienda, pues un incremento en el mismo conlleva evidentemente al aumento de los precios de las viviendas, por lo que las políticas de suelo deben poner énfasis en la regulación y control del valor del suelo a fin de procurar el acceso a “una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica”, tal como lo cita la Constitución del Ecuador (Asamblea Nacional Constituyente del Ecuador, 2008).

CAPITAL INCORPORADO POR INFRAESTRUCTURA

Se determinaron los aportes generados a partir de la existencia de diferentes infraestructuras en los predios que conforman el área urbana. En la Tabla 2 se presentan los costos por infraestructura, considerando los percentiles 50, 95 y 99, en función del tipo de predio.

Se aprecia que la vialidad es el sistema que mayor aporte otorga al precio, con valores que llegan a 51.50 USD/m. en el 95% de los lotes; le sigue el alcantarillado, cuya contribución es de 11.40 USD/m.; luego, la electricidad y agua potable, con valores de 3.70 USD/m., y la telefonía con un valor constante de 3.08 USD/m..

Al dividir el costo de cada sistema para el precio de venta esperado de cada predio, se obtiene el porcentaje del capital incorporado al precio de venta. En la Figura 2 se observa el aporte relativo de cada una de las infraestructuras con respecto al precio esperado.

Considerando el percentil 95% (1,323 lotes de los 1,393), se puede indicar que el aporte del sistema de agua potable al precio esperado del lote es del 1.8% o menor; el de electricidad es también de 1.8% (figura superpuesta con la de agua potable); el de telefonía, 2.2%; el de alcantarillado, 5.6%; y el del sistema vial llega al 13.0%. La contribución total de infraestructura es de 22.4% del precio esperado, donde la vialidad representa el 53.2%; el alcantarillado, el 23.0%; la telefonía, el 9.1%; electricidad, el 7.5%; y agua potable, el 7.2%.

CAPITAL INCORPORADO EN LA INFRAESTRUCTURA BÁSICA CON RESPECTO A LA GANANCIA ESPERADA

La ganancia esperada se obtuvo a partir del precio dado por la oferta menos el capital incorporado y valor base del suelo. En la Tabla 3 se registran los estadísticos de la relación entre la ganancia esperada con respecto al capital incorporado.

De esta forma, la ganancia esperada es, en promedio, 6.35 veces más que el capital incorporado por infraestructura, lo que representa un 635%. El caso máximo identificado presentó una cifra de 3,151% de ganancia esperada, lo que, sin duda, revela valoraciones extremadamente elevadas. Por otra parte, se identificaron tres predios cuyo capital incorporado representa un valor mayor al precio esperado, de modo que los valores de relación resultaron negativos. Esos predios corresponden a lotes sin edificación y con observaciones de terreno escarpado hacia abajo, que indican una muy alta pendiente; se trata de terrenos no aptos para construcción que se consideran terrenos marginales.

En la Figura 3 se expone la distribución espacial de la relación de la ganancia esperada versus el capital incorporado en infraestructura básica. La categorización se basa en los cuartiles de los datos.

De acuerdo con la imagen, se puede afirmar que, en general, no es evidente un patrón espacial específico de la ganancia potencial en la ciudad: se observa una distribución heterogénea en toda el área urbana. Sin embargo, es posible apreciar que la mayor cantidad de relaciones se presentan en el centro histórico de la ciudad, para disminuir a medida que se extienden hacia las periferias.

DISCUSIONES

En América Latina, el impacto de las obras de infraestructura es más evidente en el valor de los inmuebles, por la escasez relativa de predios con infraestructura, lo que implica un incremento en el precio de los terrenos superior al gasto efectivamente realizado para la dotación de servicios (Erba, 2007). De los resultados alcanzados aquí, se observa que la inversión en infraestructura y el precio esperado por los propietarios de los terrenos, en varios sectores de la ciudad de Cuenca, muestran diferencias apreciables, es decir, una expectativa de ganancia muy variada. Así, se determina que los valores de la relación de la ganancia esperada versus el capital incorporado por infraestructura están dentro de los valores reportados por Borrero (2013), con expectativas mayores en los sectores de comercio, que alcanzan valores mayores a los 3,000%. Al igual que en el estudio de Ronconi et al. (2018), se identifica que el costo de la provisión de infraestructura es sustancialmente menor al incremento promedio en el precio esperado por los propietarios. Si bien, el capital incorporado en servicios y usos de suelos tiene su efecto en el precio, en este estudio se pone énfasis únicamente en la inversión por infraestructuras, considerando que otros aspectos externos no son inversiones directas que realiza el propietario sobre el terreno. Igualmente, ciertos servicios presentan una correlación negativa con respecto al precio de venta, por ejemplo, colegios, supermercados, farmacias, entre otros (Aguirre-Núñez, Sandoval-Fernández y Alliende-Barberá, 2018).

En la ciudad de Cuenca, se da una concentración importante de predios que esperan valores muy altos en el centro histórico de la ciudad, debido, posiblemente, a otros factores involucrados, como el uso de suelo, la sociabilidad, la comunidad, el estatus, entre otros (Page, 2019), o bien, la segregación urbana espacial (barrios) o sectorial (elementos particulares); aspectos que deben ser estudiados desde una perspectiva socioeconómica o cultural que identifique componentes relacionados a la materialidad y calidad de vida, tal como sugiere Águila y Prada-Trigo (2020). En otros sectores, se encuentran lotes de alto precio, el cual se puede atribuir a la localización de estos terrenos respecto a zonas residenciales o sectores comerciales. Estos datos podrían dar pie a un futuro estudio para tratar de deshilar los altos precios solicitados, no imputables únicamente a la inversión por infraestructura. Es importante indicar que no existe una explicación directa, en la mayoría de los sectores, de por qué predios continuos tienen diferencias marcadas de ganancias esperadas, lo que podría constituir una evidencia de la especulación, pues no existe coherencia entre los precios de los terrenos, su infraestructura y la ubicación en la ciudad. Se observan predios con igual infraestructura (inversión de capital), sin embargo, con precios esperados totalmente diferentes.

El incremento desproporcional del precio del suelo demuestra la necesidad de elaborar políticas públicas a fin de gravar la indebida transferencia de riqueza, a través de figuras como la recuperación de plusvalías, como también lo señalan López-Morales et al. (2019), considerando que el impuesto inmobiliario tiende a regular los precios, pues procura desalentar la especulación promovida por obra pública. En tal sentido, sería positivo que el gobierno local emprendiera acciones que incidieran directamente en la especulación del suelo, como la publicación periódica de mapas del valor del suelo que reflejen la realidad del mercado.

CONCLUSIONES

La construcción de infraestructura en las ciudades contribuye al desarrollo de las mismas, pero a la vez genera el incremento de los precios de los terrenos. En base a los precios de la oferta del mercado de 1,393 predios urbanos en la ciudad de Cuenca, Ecuador y a la dotación de infraestructura básica, este trabajo identificó el contraste entre el capital incorporado en la infraestructura y la ganancia esperada por los propietarios.

Los precios de oferta contenían lotes con y sin edificación y de propiedad horizontal. Se advirtió, en este contexto, que existe una diferencia entre los precios medios que depende del tipo de lote en consideración: para predios sin edificaciones, la media del precio de venta fue de 384.17 USD/m.; para predios con edificaciones, fue de 446.88; y para propiedad horizontal, de 560.34. La media correspondiente al conjunto de lotes representa un valor de 426.89 USD/m.. Estos precios altos, con respecto al ingreso de la población ecuatoriana, limitan la accesibilidad de los lotes en oferta o incluso restringen el acceso a una vivienda, motivando la búsqueda de lotes disponibles de menor costo fuera de la zona urbana.

Asimismo, se determinó el capital incorporado en los terrenos por cada infraestructura (agua potable, alcantarillado, electricidad, telefonía e infraestructura vial), teniendo en cuenta sus áreas de cobertura y precios de construcción. Para el 95% de los predios, la inversión por infraestructura básica fue de 71.5 USD/m.. La vialidad es la que más porcentaje representa del capital incorporado con respecto de las otras infraestructuras, seguida del alcantarillado, agua potable, electricidad y telefonía.

Considerando el precio de oferta, se determinó que el capital incorporado en infraestructura representa un 22.4% o menos, del precio para el 95% de los predios. Ello evidencia que la ganancia esperada es significativa, llegando como media, a un valor de 6.35 veces el capital incorporado, y alcanzando valores extremos de 31.51 veces. Las inversiones en infraestructuras realizadas por el gobierno local causan un impacto en el valor del suelo, lo que conlleva a una mayor valorización del mismo. Dicha valorización beneficia, en definitiva, a propietarios o promotores inmobiliarios, pues son quienes captan dichas ganancias. Por ello, identificar adecuadamente esta plusvalía puede ayudar a la toma de decisiones en cuanto a recaudación de tributos por contribución de mejoras.

En cuanto a la distribución espacial de la relación de la ganancia esperada de los predios con respecto al capital incorporado en la infraestructura, esta permitió identificar que los precios dados por la oferta involucran unas ganancias esperadas altas, con precios dados por el mercado de oferta del suelo que no responden a ninguna lógica, a partir de lo cual queda expuesto que el comportamiento social de los propietarios es fuertemente especulativo, y se evidencia también la dinámica de la alta expectativa de precios esperados. En efecto, se observan predios con capital incorporado en infraestructura muy similar en valor, sin embargo, los precios que piden los propietarios rompen cualquier lógica.

Es necesario agregar que, si bien los precios de mercado son valores esperados por los propietarios, al final de la transacción comercial lo propuesto inicialmente podría terminar reduciéndose. Sin embargo, se evidencia que los precios en cuestión están sujetos, sin control alguno, a la oferta y la demanda, y sin considerar tampoco la utilidad social del suelo urbano. De aquí la importancia de que el Estado genere políticas para controlar el mercado del suelo.

INTRODUCTION

Infrastructures help cities to work well, as their material base and physical support, contribute towards minimizing poverty and socio-territorial inequality (Erazo Espinosa, 2013) and facilitate the production of goods and services, which is why they positively influence productivity (Barajas & Gutiérrez, 2012). However, infrastructures can also lead to significant rises in land prices, through the transfer of the value contained in public works to the private land (Jaramillo, 2009).

Two of the most important and urgent issues, that Latin American urban planners face, are: i) land speculation; and, ii) the lack of resources to provide a suitable infrastructure for the land that satisfies social needs (Smolka, 2013a). In Latin America, given accelerated urban growth, concentration of land ownership, and laws regulating its use, access to available land is very limited, which leads to price hikes and large speculative profits (Rojas & Smolka, 2013). The so-called speculative investments or speculative capitals can be seen in the cities, whose goal is capturing gains generated by the purchase-sale of properties, i.e., buying land with the expectation of an increased end price (Daher, 2015; Gasic, 2018).

Several authors, aiming at somewhat attenuating the effect of land speculation, have proposed different ways of recovering gains, considering that the benefits of investments in urban infrastructure are capitalized in the land value (Furtado & Acosta, 2013, Smolka, 2013a; Peterson, 2009). In this way, capital gains tax has been considered in different countries, adopting values that vary between 30% and 60% of the increased land value attached to infrastructure projects (Smolka, 2013b).

The recovery of capital gains can contribute towards a sustainable, efficient, and equalitarian urban development. However, the main problem is the difficulty of calculating the land value increase generated by infrastructure projects. This difficulty has led to other alternatives being looked into, including charging tax and charging to recover investments, are commonly found. This is the case of Ecuador, which has a dominant capitalist dependent economic model, oriented towards the external market, whose municipal governments have public policies and instruments to intervene in the land market. Some of their attributions, in this sense, are charging land tax, the regulation to capture capital gains (President of the Republic of Ecuador, 2010), and the implementation of instruments to regulate the land market (National Assembly of the Republic of Ecuador, 2016), but, for sociopolitical reasons, their application is often overlooked (Guamán & Vivanco, 2020).

In most towns, the base value of the tax determines the land valuation the market offers, making different discounts depending on the land’s features. Nevertheless, it is common that the commercial value differs from municipal assessment. For example, in Cuenca (Ecuador), the market price is 2.27 times the assessment value and can even be 11 times this value (Bojorque, Chuquiguanga, Peralta & Flores, 2020), so it is necessary to properly make urban land valuation in order to not affect either the local government or the land owners.

The infrastructure there is increases land value in a complex way, insomuch that a suitable quantification of the capital incorporated by infrastructure would contribute to making the land value increases transparent. Given that infrastructure plays a very important role in land development and exercises an influence on productivity, both in cities and the countryside, also generating an increase in land price, the purpose of this document is to research into the relationships of the capital incorporated to the land through drinking water, sewerage, electricity, telephone networks, and road infrastructure, regarding the land price expected by the market offer in urban lots of the city of Cuenca, Ecuador.

In this way, an exploratory cross-sectional study is made to identify possible connections between infrastructure investment and expected land price. The spatial distribution of the relationship of the capital incorporated compared to the nominal asking price is also analyzed, with the intention of supporting decision-making when it comes to defining tax collection policies for improvement contributions.

In specific, the document is structured into five sections. The first establishes the theoretical framework, where different regional studies on the impact of infrastructure on land values are mentioned. The second section comprises the methodology that includes the analysis of the land prices, infrastructure data considered, and the determination of the profit expected by the owners. The third provides the main results, which are discussed in the following section. Finally, the conclusions of the study are presented.

THEORETICAL FRAMEWORK

Analyses on land prices have emerged in different types of studies, like econometric ones that seek to identify the relationship of the land and/or rent price, with variables like the distance to centers of employment, public facilities or transport infrastructure, among others. This is the case of the work of Ipia Astudillo and Pacheco (2017) which shows spatial clusters in Cali, with a differentiated pattern in the center and some of the city’s intersections, and with higher values compared to the periphery, starting from which a strong residential segregation is seen. Also, the study of López-Morales, Sanhueza, Espinoza and Órdenes (2019), made in Santiago de Chile, shows that proximity to the Metro increases the net profit of real estate developers by approximately 25.6%. These research projects that use regression models, show the spatial dependence between variables, although they point to the likelihood that the projected relations may be due to other factors that are not considered, like the socioeconomic composition. Beyond this, the need of having detailed information of several parameters has limited their use in certain practical applications.

Other studies refer to the analysis of specific variables in the configuration or impact on land price. In the work carried out by Serra, Dowall, Motta and Donovan (2005), it is reported that, for three Brazilian cities, the impact on the increase in land price is due to: provision of infrastructure; property ownership; lot size; and distance from the city center. It is established that the presence of infrastructure increases land value by 179% in Brasilia, 11% in Curitiba, and 89% in Recife. The authors estimate that, on average, investments in sewerage generated a land value increase equivalent to 3.03 times the investment cost. In the case of paved roads, it was 2.58, and for drinking water, 1.02.

According to Borrero (2013), in the Latin American peripheries, the cost of urbanizing one meter square varies between US$20 and $40. In an average city, considering a gross land cost of US$12/m2 and an infrastructure investment of US$30/m2, there is a total investment value of US$42/m2. So it is worth asking, how can the land price sometimes reach US$2,000/m2? And the answer lies in the speculative or intangible factor of the market. This is why Borrero finds, in analysis of different sectors, capital gain values of 172% (periphery sector), 789% (middle-class sector), 2,381% (commercial sector), and 4,700% (mall), which are extremely high and diverse.

Meanwhile, Ronconi, Casazza and Reese (2018) researched, among other aspects, the impact of different public service networks on the land price in two municipalities of Buenos Aires, Argentina. Based on a prototype urbanization project of 200 lots, they determined the costs of different infrastructure networks, obtaining values in USD/m2 of 1.6 for water, 5.8 for sewerage, 9.8 for paving, 1.6 for lighting and electricity, and 2.0 for gas. It was calculated that the percentage difference between lots with and without infrastructure was 184% for sewers, 156% for gas, 136% for water, and 130% for paving. However, as the authors note, these direct differences hide other different attributes with respect to dissimilar lots. Ronconi et al. (2018), based on a multivariate analysis, identified that the infrastructure provision cost is substantially lower than the average increase in land price, outlining a 12% increase for paving, 184% for the gas network, 195% for sewerage, and 677% for drinking water.

In this context, this study looks to contribute in the analysis of the capital incorporated by public infrastructure compared to the expected urban land price. It is worth highlighting that the infrastructure does not only generate capital gains, as there are also differential attributes with respect to the lots that make their value higher in the market, aspects like distance to shopping centers, higher permitted density, availability of property ownership, lower flood risk, greater distance from landfills, and provision of other infrastructure services, to mention a few, which can have repercussions on the capital gains value (Serra et al., 2005; Jaramillo, 2009; Ronconi et al., 2018), despite these qualities not representing a direct capital investment.

METHODOLOGY

The characteristics of the study area, the collection of land price information, and infrastructure costs are presented in this section, while the difference between the investment and the expected land price is determined.

LAND PRICES

The information on land prices was collected through extensive fieldwork and telephone calls to owners or realtors between October 2019 and March 2020. 1,393 records were collected in the urban areas of Cuenca, which addressed an area of approximately 74.33 km2. Information was gathered for each site for: real estate tax code, lot’s occupation condition (without building, with building or horizontal property), location within the block, land shape, lot’s topography, construction area, and total cost. In addition, any comments on the lot were recorded.

Considering the type of occupation, there are 567 lots without buildings, 758 with buildings, and 68 horizontal properties. The spatial distribution of the information within the city of Cuenca, is presented in Figure 1.

Lots with and without buildings cover the entire area of interest, while horizontal property ones are absent in some areas, among other reasons, because of the regulation controlling land use and occupation in the city. The areas where there are no lots for sale, generally constitute sites destined to services like: airport, stabilization ponds, industrial parks, parks, military barracks, cemeteries, hospitals, among others.

To determine the gross price of the lot, i.e., excluding the building, the residential value process was considered, taking the year it was built, and the depreciation rate considering the construction material. The residual method consists in deducting from the property’s total value, the costs attributable to the depreciated construction. This is how the land value is obtained (GAD Quito, 2019).

INFRASTRUCTURE INFORMATION

In order to define the costs of different infrastructures, the GAD Municipal information of the Cuenca District, referring to the special contribution of improvements, was used. The basic infrastructure considered was: telephone, drinking water, and sewerage, performed by the company ETAPA; urban roads, which fell upon the Decentralized Autonomous Government of Cuenca; and the electricity network, managed by the company, Empresa Eléctrica Regional Centro Sur C.A.

The drinking water cost generated for a standard lot (140.5 m2) was US$488.85, which represents a cost of US$3.48/m2 for a 100 mm diameter pipe, 3.84 for 100-250 mm pipes, 4.12 for 250-450 mm, and 4.54 for pipes over 450 mm. The information on charges to pay for improvements for the sewerage and water sanitation areas was US$1,593.49, leaving a total of US$11.34/m2.

With the purpose of assigning the capital incorporated to the lots by road infrastructure, the cost per linear meter of road, depending on its material, was determined. The cost generated was US$3,443.20, which represents a cost of US$24.51/m2 for hydraulic concrete paving. The cost of rigid reinforced concrete and paving per meter in length and per meter was US$118.90. Based on the price analysis, the cost was calculated for other road structures: cobbles in the historic hub (US$106.16), asphalt (US$84.93), cobbles and stones (treated material) (US$65.92), dirt tracks (US$4.25).

In the case of the electricity network, it was seen that some lots have an aerial network system and others, a buried one. To set the cost per meter squared, the information of charges to contribute to improvements with the electrical network areas was considered. For a site of 140.5 m2, the generated cost was US$525.73, namely a value of US$3.74/m2.

The telephone value generated was US$433.70, which means a cost of US$3.08/m2. According to ETAPA, the entire city of Cuenca has this service. As such, on the entire urban area being covered, a uniform cost was considered for all the lots.

Based on the cost information of the different infrastructures and using GIS (Geographic Information System), a value was assigned to each lot, corresponding to infrastructure considered in the particular features of each system.

EXPECTED LAND GAIN

The discussion on the analysis of urban land prices begins by defining whether the land itself, has a price or not. In general, it is supposed that the gross land value -in the rural periphery- is the base price (Jaramillo, 2009). In the case under analysis, the base land value was the one the Municipality of Cuenca manages for land with no infrastructure, namely a price of US$20/m2 (GAD Cuenca, 2019). The expected or potential gain will be considered as the difference of the value expected by the owners minus the capital incorporated and the base land value.

RESULTS

The main results obtained from the market price analysis are presented in this section. The incorporated capital for each lot and infrastructure is likewise determined, and the values are compared to analyze the expected gain. The results of the price statistics by lot type are expressed in Table 1.

From Table 1, it can be indicated that, for lots without buildings, the mean is US$384.17/m2 and for lots with buildings, the mean is US$446.88/m2, which represents an increase of 16.3%. In the case of horizontal property, the mean of 560.34 represents a 45.9% increase compared to lots without buildings. The mean land price, considered for all the lots, is US$426.89/m2, a relatively high value, which limits access to urban land for the great majority of the population, encouraging them to search for lots in distant areas that have the same services, but that are far from the urban area.

Land price is very important, especially for housing production, as an increase therein, clearly brings with it, an increase in housing prices, so land policies must place emphasis on the regulation and control of land value to procure access to a “suitable dignified dwelling, regardless of social and economic situation”, just as outlined in the Constitution of Ecuador (National Constituent Assembly of Ecuador, 2008).

CAPITAL INCORPORATED BY INFRASTRUCTURE

The contributions generated from the different infrastructures on the lots that form the urban area were determined. In Table 2, the costs are presented by infrastructure, considering the 50, 95 and 99 percentiles, depending on the type of lot.

It is seen that road networks are the system that adds most to the price, with values that reach US$51.50/m2 in 95% of the lots. Sewerage comes next, whose contribution is US$11.40/m2, then electricity and drinking water, with values of US$3.70/m2, and telephone with a constant value of US$3.08/m2.

On dividing the cost of each system for the expected sale price of each lot, the percentage of the capital incorporated to the sale price is obtained. Figure 2 shows the relative contribution of each one of the infrastructures compared to the expected price.

Considering the 95% percentile -1,323 lots of the 1,393-, it can be indicated that the contribution of the drinking water system to the expected lot price is 1.8% or lower; that of electricity is also 1.8% -figure superimposed with that of drinking water; telephone, 2.2%; sewerage, 5.6%; and road networks reach 13.0%. The total infrastructure contribution is 22.4% of the expected price, where road networks represent 53.2%; sewers, 23.0%; telephone, 9.1%; electricity 7.5%; and drinking water, 7.2%.

CAPITAL INCORPORATED IN BASIC INFRASTRUCTURE COMPARED TO THE EXPECTED GAIN

The expected gain was obtained from the price given by the offer minus the capital incorporated and the base land value. The statistics of the relationship between the expected gain against the capital incorporated are shown in Table 3.

In this way, the expected gain, on average, is 6.35 times more than the capital incorporated by infrastructure, which represents 635%. The maximum case identified had a figure of 3,151% of expected gain, which, without a doubt, reveals extremely high valuations. On the other hand, three lots were identified whose capital incorporated represents a higher value than the expected price, where the values of the relationship were negative. These lots correspond to ones without buildings and on sheer sites, that indicate a very high slope. These are sites that are not suitable for building, marking them out as marginal land.

Figure 3 presents the spatial distribution of the relationship between the expected gain and the capital incorporated in basic infrastructure. The categorization is based on data quartiles.

According to the image, it can be stated that, in general, a specific spatial pattern of the potential gain in the city is not evident: a heterogenous distribution is seen in the entire urban area. However, it is possible to appreciate that the highest number of relations is present in the historic hub of the city, before then falling back on approaching the peripheries.

DISCUSSIONS

In Latin America, the impact of infrastructure works is more evident in the property value, due to the relative lack of lots with infrastructure, which implies an increase in the land price above the expense effectively made to provide services (Erba, 2007). From the results obtained here, it is seen that investment in infrastructure and the price expected by landowners, in several sectors of the city of Cuenca, show sizeable differences, namely, a very varied expected gain. In this way, it is determined that the values of the comparison between the expected gain and the capital incorporated by infrastructure is within the values reported by Borrero (2013), with higher expectations in commercial sectors, that reach values above 3,000%. Just like in the study of Ronconi et al. (2018), it is identified that the cost of providing infrastructure is substantially less than the average increase in the price expected by the owners. Even though the capital incorporated in services and land uses have an effect on the price, in this study, emphasis is only placed on the investment for infrastructure, considering that other external aspects are not direct investments made by the owner on the land. Likewise, certain services have a negative correlation compared to the sale price, for example, schools, supermarkets, pharmacies, among others (Aguirre-Núñez, Sandoval-Fernández & Alliende-Barberá, 2018).

In Cuenca, there is an important concentration of lots expecting very high values in the historic hub, possibly due to other factors involved, like land use, sociability, community, status, among others (Page, 2019), or the spatial (neighborhoods) or sectorial (specific elements) urban segregation, aspects which must be studied from a socioeconomic or cultural perspective to identify components related to materials and quality of life, just as Águila and Prada-Trigo (2020) suggest. In other sectors, there are high price lots, which can be attributed to their location vis-a-vis residential areas or commercial sectors. This information could lead to a future study to try to unravel the high asking prices, that are not solely attributable to investment for infrastructure. It is important to indicate that there is no direct explanation in most sectors about why adjoining lots have marked differences in the expected gains, which could constitute evidence of speculation, as there is no coherence between land prices, their infrastructure, and their location in the city. Sites with the same infrastructure (capital investment) are seen, although with totally different expected prices.

The disproportional increase of land price shows the need to prepare public policies in order to tax the undue transfer of wealth, through figures like the recovery of capital gains, as López Morales et al. (2019) also state, considering that property tax tends to regulate prices, as it looks to discourage speculation promoted by public works. In said sense, it would be positive that the local government undertook actions that directly impacted land speculation, like the regular publication of land value maps that reflect the reality of the market.

CONCLUSIONS

The construction of infrastructure in cities contributes to their development, but at the same time generates increases in land prices. Based on the market prices of 1,393 urban lots in Cuenca, Ecuador, and the basic infrastructure provision, this work identified the contrast between the capital incorporated in infrastructure and the gain expected by the owners.

The asking prices contained lots with and without buildings and of horizontal property. It was seen, in this context, that there is a difference between the mean prices which depends on the type of lot under consideration: for lots without buildings, the mean sales price was US$384.17/m2; for lots with buildings, it was 446.88; and for horizontal property, 560.34. The mean corresponding to all the lots represents a value of US$426.89/m2. These high prices, compared to the income of the Ecuadorian population, limit access to the lots on sale or even restrict access to housing, motivating the search for lots available at a lower cost outside the urban area.

Likewise, the capital incorporated in lots by each type of infrastructure -drinking water, sewerage, electricity, telephone and road networks- was determined, bearing in mind their areas of coverage and construction prices. For 95% of the lots, the basic infrastructure investment was US$71.5/m2. Road networks have the highest percentage of the capital incorporated compared to other infrastructures, being followed by sewers, drinking water, electricity, and telephones.

Considering the asking price, it was determined that the capital incorporated in infrastructure represents 22.4% or less of the price for 95% of the lots. This shows that the expected gain is significant, reaching as a mean, a value that is 6.35 times the capital incorporated, and reaching extreme values of 31.51 times. Infrastructure investments made by the local government have an impact on the land value, which leads to its higher valuation. Said valuation ultimately benefits the owners or real estate developers, as these are the ones who receive said gains. Because of this, adequately identifying these capital gains can help in the decision-making regarding tax collection for contributions towards improvements.

Regarding the spatial distribution of the comparison between the expected gains of lots and the capital incorporated in infrastructure, this allowed identifying that asking prices as a result of the offer, have high expected gains, with the prices given by the land market defying logic, leaving it clear that the social behavior of the owners is strongly speculative, while the high expected price dynamic is also evident. In fact, lots with capital incorporated in infrastructure that are very similar in value are seen; however, the prices the owners ask are illogical.

It is necessary to add that, although market prices are the values expected by the owners, at the end of the deal, what was proposed initially could end up falling. However, it is seen that the prices in question are subject, without any control whatsoever, to supply and demand, and without considering the social use of urban land either. Here is where the importance lies in that the State generates policies to control the land market.

Agradecimientos

Los autores desean agradecer a la Dirección de Investigación de la Universidad de Cuenca a través del aval al proyecto “Aplicación de la teoría de la renta de la tierra en la valuación del suelo urbano con fines catastrales para la gestión de las municipalidades en el Ecuador” DIUC_XVIII_2019_74 y financiado por la Universidad de Cuenca, Ecuador. Así también, extienden agradecimientos sentidos a las arquitectas Cristina Peralta y Paula Flores quienes levantaron la información base de los precios de suelo.

The authors would like to thank the Research Direction of Universidad de Cuenca for their support to the project “Aplicación de la teoría de la renta de la tierra en la valuación del suelo urbano con fines catastrales para la gestión de las municipalidades en el Ecuador”. Sincere thanks, are also given to the architects, Cristina Peralta and Paula Flores, who collected the base information of the land prices.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ÁGUILA, M. J. Y PRADA-TRIGO, J. (2020). Crecimiento urbano y segregación socio espacial en Valdivia. Revista Urbano, 23(42), 32-43. DOI: https://doi.org/10.22320/07183607.2020.23.42.03

AGUIRRE-NÚÑEZ, C. A., SANDOVAL-FERNÁNDEZ, C. A. Y ALLIENDE BARBERÁ, J. (2018). ¿Impacta la futura línea de metro en los precios de departamentos? Un estudio para Ñuñoa y Santiago Chile. Revista Urbano 21(38), 84-95. DOI: https://doi.org/10.22320/07183607.2018.21.38.07

ASAMBLEA NACIONAL CONSTITUYENTE DEL ECUADOR (2008). Constitución de la República del Ecuador. Montecristi, Ecuador.

ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR (2016). Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo. Quito-Ecuador, Asamblea Nacional de la República del Ecuador.

BARAJAS, H. Y GUTIÉRREZ, L. (2012). La importancia de la infraestructura física en el crecimiento económico de los municipios de la frontera norte. Estudios Fronterizos, 32. DOI: https://doi.org/10.21670/ref.2012.25.a03

BOJORQUE, J., CHUQUIGUANGA, C., PERALTA, C. Y FLORES, P. (2020). Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: relaciones y distribución espacial en la ciudad de Cuenca. MASKANA, 11(2), 58-69. DOI: https://doi.org/10.18537/mskn.11.02.06

BORRERO OCHOA, O. (2013). Plusvalías urbanas: generación y administración. En Erba, D.A. (Ed.), Definición de políticas de suelo urbano en América Latina: teoría y práctica (pp. 119-131). Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy.

DAHER, A. (2015). Inflación y deflación urbanas: de burbujas inmobiliarias a recesiones económicas. Revista Iberoamericana de Estudios Municipales, (12), 217-242. DOI: https://doi.org/10.32457/riem.vi12.368

ERAZO ESPINOSA, J. (2013). Infraestructuras urbanas en América Latina: gestión y construcción de servicios y obras públicas. Quito, Ecuador: IAEN.

ERBA, D. (2007). Catastro Multifinalitario aplicado a la definición de políticas de suelo urbano. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

FURTADO, F. Y ACOSTA, C. (2013). Recuperación de plusvalías urbanas en Brasil, Colombia y otros países de América Latina: Legislación, instrumentos e implementación. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

GAD Cuenca (2019). Ordenanza de Aprobación del Plano de Valor del Suelo Urbano, Urbano Parroquial y Rural, de los Valores de las Tipologías de Edificaciones, los Factores de Corrección del Valor de la Tierra y Edificaciones y las Tarifas para el Bienio 2020 – 2021. Cuenca, Ecuador: Concejo Cantonal de Cuenca.

GAD Quito (2019). Norma Técnica para la Valoración de Bienes Inmuebles Urbanos y Rurales del Distrito Metropolitano de Quito. Quito, Ecuador: Concejo Cantonal de Quito.

GASIC, I. (2018). Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015. EURE (Santiago), 44(133), 29-50. DOI: https://doi.org/10.4067/s0250-71612018000300029

GUAMÁN, V. Y VIVANCO, L. (2020). Impacto de la política de regulación de mercado de suelo en Ecuador. Revista INVI, 35(99), 148-176. DOI: https://doi.org/10.4067/S0718-83582020000200148

IPIA ASTUDILLO, J. Y PACHECO, H. V. (2017). Precios del suelo, segregación residencial y distribución del empleo: un estudio aplicado para la ciudad de Cali. Sociedad y Economía, 33, 11-32. DOI: https://doi.org/10.25100/sye.v0i33.5619

JARAMILLO, S. (2009). Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. Santafé de Bogotá, Colombia: Ediciones Uniandes-Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

LÓPEZ-MORALES, E., SANHUEZA, C., ESPINOZA, S. Y ÓRDENES, F. (2019). Verticalización inmobiliaria y valorización de renta de suelo por infraestructura pública: Un análisis econométrico del Gran Santiago, 2008-2011. Revista EURE, 45(136), 113-134. DOI: http://dx.doi.org/10.4067/S0250-71612019000300113

PAGE, J. (2019). Property, values, and the empirics of place. Griffith Law Review, 28(1), 1-22. DOI: https://doi.org/10.1080/10383441.2019.1575327

PETERSON, G. E. (2009). Unlocking land values to finance urban infrastructure. Washington, DC - US: World Bank and Public-Private Infrastructure Advisory Facility (PPIAF). DOI: https://doi.org/10.1596/978-0-8213-7709-3

PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR (2010). Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización. Quito-Ecuador: Presidencia de la República del Ecuador.

ROJAS, F. Y SMOLKA, M. (2013). Nueva ley colombiana implementa la recuperación de plusvalías. En Smolk, M. y Mullahy, L., Políticas de suelo urbano: Perspectivas internacionales para América Latina (pp. 203-204). Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

RONCONI, L., CASAZZA, J. Y REESE, E. (2018). La incidencia de la dotación de infraestructuras para los servicios públicos en red en el precio del suelo: evidencia del Gran Buenos Aires. EURE, 44(133), 5-28. DOI:10.4067/s0250-71612018000300005

SERRA, M., DOWALL, D., MOTTA, D. Y DONOVAN, M. (2005). Urban Land Markets and Urban Land Development: an Examination of three Brazilian Cities: Brasília, Curitiba and Recife. IURD Working Paper Series. Institute of Urban and Regional Development University of California at Berkeley. https://escholarship.org/uc/item/88548197

SMOLKA, M. (2013a). Implementing Value Capture in Latin America. Policies and Tools for Urban Development. Policy Focus Report. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.

SMOLKA, M. (2013b). Valorización y recuperación de las inversiones públicas. En Smolka, M. y Mullahy, L., Políticas de suelo urbano: Perspectivas internacionales para América Latina (pp. 201-202). Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.