Modelos para maximizar ingresos de proyectos de viviendas en el gran Concepción

Resumen

El diseño general de viviendas incorpora características que se definen con criterios variables, por eso no siempre se obtienen buenas soluciones de mercado. En este trabajo se modeló la relación entre las características y el precio de la vivienda. Estos modelos, que son hedónicos, permiten cuantificar la incidencia de las características en el precio de las viviendas.  Para obtener mejores soluciones y maximizar el precio de  mercado del diseño del proyecto inmobiliario se debe proporcionar una combinación óptima de las características que valora el consumidor.

Para diseñar departamentos de un edificio, casas de un conjunto residencial individuales o en condominio con la finalidad de maximizar su precio, requirió inicialmente confeccionar un modelo hedónico 2 para cada tipo de vivienda. Para ello se utilizó información de precios y características de viviendas, recopilada en construcciones reales desarrolladas durante los años 2002 y 2003. Los modelos de precios resultantes, obtenidos mediante regresión múltiple, resultaron los tres de tipo lineal. Todos incluyeron variables inherentes a la localización y variables relacionadas con las características de las viviendas.

Con los coeficientes obtenidos por los modelos hedónicos se prepararon modelos para optimizar precios. Para el modelo de casas individuales y en condominio se busca maximizar el precio que se obtendrá por lote de viviendas que se construirán en un sitio previamente seleccionado. Para el caso de departamentos, el modelo busca maximizar el precio por planta de edificio. Como datos fijos en los modelos entraron las características del sitio y localización. Las  restricciones legales, variables arquitectónicas generales y restricciones económicas también se incluyeron como datos fijos. Las otras características funcionales de la vivienda y el precio se determinaron por los modelos de optimización. Los modelos fueron probados, encontrándose que entregan buenos resultados.