Estimación de un modelo hedónico para conjuntos de viviendas nuevas

Resumen

El propósito de la presente investigación ha sido identificar mediante la estimación estadística de un modelo hedónico las variables relevantes que explican el precio de lotes nuevos de viviendas, tanto casas como departamentos, en la intercomuna Concepción-Chiguayante-San Pedro-Talcahuano, y conocer su importancia relativa en los precios finales, de manera de contribuir a la tarificación de los nuevos conjuntos  que se construyan y comercialicen en esta zona.

El marco teórico de la investigación está dado principalmente por la teoría de precios hedónicos establecida por Rosen (1974) y por Palmquist (1984) que ha sido aplicada  por investigadores en el ámbito internacional y nacional. Cabe destacar que esta última aplicación ha sido escasa y limitada a la ciudad de Santiago.

Se ha especificado una forma funcional del  modelo sobre la base de experiencias recogidas en investigaciones anteriores y elegido variables explicativas que parecieran ser relevantes de acuerdo a la realidad de oferta y demanda de la zona. Posteriormente a efecto de determinar los coeficientes de regresión se ha aplicado mínimos cuadrados ordinarios y analizado los respectivos test de hipótesis.

Se   logró la estimación de dos (2)modelos hedónicos que explican el logaritmo natural del precio por unidad de superficie construida para casa y departamento. Para las viviendas casa el modelo presentó un coeficiente de determinación múltiple de un 73,9% y para el correspondiente a departamento un 64,9%.  Las variables que resultaron ser estadísticamente significativas para el caso de las viviendas casa son el número de baños, la existencia de teléfono, el arriendo promedio del sector; las cuales  afectan en forma positiva al precio, por otro lado el tiempo de viaje al centro de Concepción y el tipo de agrupamiento de las viviendas; lo afectan negativamente. Para el caso de departamentos las variables que afectan en forma positiva al precio son la existencia de habitación de servicio, la disponibilidad de estacionamiento y ascensor, el arriendo promedio del sector, la pertenencia al perímetro central de la ciudad de Concepción y en forma negativa  el número de habitaciones, la densidad de construcción del sector y el tiempo de viaje al centro de la ciudad.

Como conclusión general, es posible  mencionar el hecho que existen variables identificadas en esta zona que presentan efectos similares en otras agrupaciones urbanas nacionales e internacionales,   como son aquellas asociadas a los niveles de ingresos del vecindario  y número de baños de los inmuebles. Comparando específicamente con investigaciones similares efectuadas en la ciudad de Santiago se repite el efecto de la existencia de habitación de servicio, la pertenencia al perímetro central de la ciudad, la densidad de construcción, para las casas, y el número de habitaciones y la disponibilidad de estacionamiento para los departamentos.