Modelo de precio de suelo urbano en el gran Concepción

Resumen

La finalidad de este trabajo es aplicar las teoría económica urbana sobre valoración de suelo en la zona urbana del Gran Concepción. Las teorías económicas urbanas se han aplicado anteriormente en Chile solo en Santiago, no existiendo antecedentes públicos de su aplicación en Concepción. La dificultad de aplicar estas teorías es que cada ciudad y cada terreno tiene características particulares que lo vuelven único, lo que obliga en el mejor de los casos a adaptar modelos de otras latitudes y si no es posible se debe crear uno nuevo.  Aún cuando la teoría económica urbana no es nueva, la dificultades de su aplicación práctica han  restringido este tipo de estudios no obstante el enorme valor que tienen para una de las principales actividades del país, que es la construcción porque el suelo es uno de sus principales insumos. Esta publicación es parte de los resultados de la investigación 93.46E de la Dirección de Investigación de la Universidad del Bío Bío, relativo al diseño de una metodología de análisis para mercados inmobiliarios.

Para resolver el problema de valoración de suelo, se recurrió a la teoría económica de manera de identificar variables que los consumidores valoran del bien suelo. Posteriormente utilizando modelos hedónicos, que son modelos matemáticos que han tenido éxito cuando se han aplicado en otras ciudades del mundo y también en Santiago, valorar el aporte que las variables previamente identificadas tienen en el precio del suelo.

El procedimiento consiste en identificar aquellas variables que los consumidores valoran del bien suelo. Una vez definida las variables obtenerlas de un muestreo aplicado en la zona en estudio.  Posteriormente, con los datos del muestreo construir un modelo matemático que es una regresión matemática se podrá identificar la incidencia de esas variables en el precio del suelo. Algunas variables como el ingreso y los gustos varían en el tiempo, para que este modelo funcione debe ser alimentado con datos pertenecientes a un momento homogéneo en el  tiempo, por lo que se recurre a datos de corte transversal.

En el estudio se determinó que en el Gran Concepción la teoría económica urbana funciona no obstante tener características particulares. Después de aplicado el modelo con datos del período 1995-96, se llegó a que siete variables explican el precio del suelo del Gran Concepción. Estas variables son: superficie del terreno, distancia real entre el sector específico y el centro, calidad del sector en que se encuentra el terreno, precio promedio de oferta del sector, distancia a calle de relativa importancia, terreno observado con a lo más 500m2 y terrenos comprendidos entre 501 y 1.500 m2.

No obstante encontrar un modelo que explicó el precio del suelo en el período específico, mejores resultados se pueden obtener mientras mas específico y acotado es el sector a medir.